都是《深圳二手房预约买卖及居间服务合同》惹的祸

周争锋 发表于[2018-04-24]


      最近有人咨询我二手房买卖合同的问题,拿的是中原地产新合同版本《二手房买卖及居间服务合同》。深圳几大中介公司的买卖合同版本,经历这么多年的修改后,最终还是不约而同把买卖合同和居间合同绑到了一块了。
      总想对《深圳二手房预约买卖及居间服务合同》这不伦不类的合同谈点看法,几大中介公司把买卖合同和居间合同二者合一,特别是在深圳实施三价合一政策,从3月28日起存在抵押状态的房产在中介公司系统也能生成《深圳二手房买卖合同》的今天,谈下《深圳二手房预约买卖及居间服务合同》这个合同名称存在的问题,很有必要。
      一、出卖人、买受人与中介机构三方签订的合同的性质如何认定?
      这个问题,江苏省高院在2017年《江苏省高级人民法院关于审理房地产合同纠纷案件若干问题的解答》中是这样认为的:“出卖人、买受人与房地产中介机构三方签订的中介合同中, 具备了商品房买卖合同主要内容的,应认定该合同中包含房屋居间和房屋买卖两个法律关系。当事人可以就房屋居间和房屋买卖两个法律关系分别提起诉讼,也可以就两个法律关系同时提起诉讼?!?br>      《深圳二手房预约买卖及居间服务合同》也好,中原地产的《二手房买卖及居间服务合同》及其他的中介公司二合一版本也罢,在合同条款上,都包含了2001年《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,有些约定的比政府示范版本还要细致,毫无疑问具备了完备的房屋买卖合同条款。
      更何况2009年合同法司法解释二第一条直接规定:“当事人对合同是否成立存在争议,人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的,一般应当认定合同成立?!?br>       因此在《深圳二手房预约买卖及居间服务合同》里面,根本就不应存在预约的字眼,这里面包含的就是一个本约合同。以中原地产的合同版本《二手房买卖及居间服务合同》和《深圳市二手房买卖合同》为例,在中介签订的合同显然比递件时签订的网签合同,更具有针对性,由谁见过预约合同约定的比本约合同还全面、具体具有可操作性。
       二、《深圳二手房预约买卖及居间服务合同》和《深圳市二手房买卖合同》之间的关系
     《深圳二手房预约买卖及居间服务合同》和《深圳市二手房买卖合同》,除了第二条和第十四条以外,其他条款一致。第二条是关于出卖人如何注销抵押登记的,第十四条是关于双方在出卖人赎楼注销抵押登记后何时签订《深圳市二手房买卖合同》的。只所以出现这两条不一样,主要是因为深圳市以前规定存在抵押状态的房产,在中介系统中不能直接生成《深圳市二手房买卖合同》。三价合一后,3月28日开始深圳市存在抵押状态的房产也可以直接在中介公司系统生成《深圳市二手房买卖合同》,这第十四条关于双方何时在出卖人赎楼注销抵押登记后签订《深圳市二手房买卖合同》没有了存在的意义,三价合一后,去银行申请贷款前就要签订《深圳市二手房买卖合同》也就是网签合同。
       说了这么多,结论就一个《深圳二手房预约买卖及居间服务合同》和《深圳市二手房买卖合同》之间,不是预约合同和本约合同的关系,《深圳市二手房买卖合同》只是履行前一个合同完成递件手续的一个步骤。三价合一后,在涉及避税或高贷的情况下,他就不是双方真实的意思表示,只是为了完成递件过户手续,在形式上需要的合同外在表现形式。因此,把他理解为买卖双方的本约合同,显得滑稽可笑。
      三、三方版本合同中往往约定的有本合同自三方签字(盖章)之日起生效,那么房屋买卖双方签字后交给居间方,居间方一直没有在该合同上签字,买卖双方的买卖关系成立并生效吗?
      这个问题最近几天有好几个当事人问我了,问的目的是不想履行合同,认为居间方没有在上面签订,依据合同字面理解,买卖合同尚没有生效。
      这个问题我以前就考虑了很久,查了很多判决,没找到这方面的判例。但是今天我还是说下我的观点,我个人认为此时该合同的买卖合同条款部分在买卖双方是合法有效的,合同的这些条款在买卖双方签字后对买卖双方产生法律约束力。因为前面已经说过了,《深圳二手房预约买卖及居间服务合同》,是个二合一的合同,合同中关于买卖的条款只在买卖双方之间产生法律效力,对居间方不产生法律约束力。居间方在买卖合同的条款中,没有任何的权利和义务,那么他签字与否和买卖合同的生效与否又有何关联呢。
      退一步讲,法律意义上居间方的居间义务就是促成买卖双方签订买卖合同,那么买卖双方在居间方的居间撮合下已经签字了,居间方没有任何理由拒绝认可双方的买卖关系,这不符合居间方的立场。再退一步讲,买卖双方签订的三方合同提供方是居间方,他提供了该合同版本就应视为他认可合同中的约定。
      当然也有人会认为这是一个附条件的合同,条件不成就,合同不生效。法律依据就是《合同法》第45条规定:"当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同,自条件成就时生效。附解除条件的合同,自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的,视为条件已成就;不正当地促成条件成就的,视为条件不成就。"
      这里面就有个问题,单看第45条的前半句,约定三方签字后生效的情况下,只有买卖双方签字,居间方没有签字,貌似可以认为合同尚没有生效。但是你再仔细看下该条款的后半段,“当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的,视为条件已成就;”就不难得出即便居间方没有在上面签字,双方之间的买卖合同也成立并生效的结论。居间方为何在促成买卖合同的双方在合同上签字后,作为居间方不在上面签字确认,原因不外乎居间费用没有谈?;虮宦蚵羲降囊环绞章蚬室獠磺┒?,再此情况下,是不是应该理解为居间方为了为自己的利益不正当地阻止条件成就,视为条件已成就。
      居间方没有在三方的合同上签字,只能理解为该合同中有关居间合同的部分在三方不产生法律约束力,买卖双方签字后,合同中关于买卖合同的条款,在买卖双方之间已经产生法律约束力。
      四、《深圳二手房预约买卖及居间服务合同》容易给三方在诉讼中带来麻烦
      买卖双方签订法律关系二合一的合同后,当有一方出现违约,守约方去法院诉讼维权时,容易分不清这里面的法律关系。
      1、一方违约,另一方去诉请违约责任。一般诉讼请求的第一项是解除买卖合同及居间服务合同,虽然在裁判文书网上显示,深圳中院也是依据原告的该诉请,判令解除双方之间的《二手房买卖及居间服务合同》,但是你仔细推敲下里面的法律关系,会发现这样判决不妥。
      居间方已经促成居间合同成立,买卖合同履行中基本上居间方不会有违约的情况,守约方去诉讼解除三方之间签订的《二手房买卖及居间服务合同》,也就是在解除买卖双方之间买卖合同关系的同时一并解除和居间方的居间关系。诉讼时,通常情况下守约方是把居间方列为的第三人不是被告,那么此时严格意义上讲存在诉讼主体的遗漏。
      从合同解除的角度考虑这个问题显得更有趣,依据合同法第93条和第94条的规定,只有守约方才有解约权,只有在合同相对方达到合同法第93条约定解约条件或合同法第94条法定解约条件时,守约方才可以按照合同法第96条规定的程序解除合同,解除合同的通知到达违约方时合同解除。违约方没有解约权,在守约方诉讼解除三方之间签订的《二手房买卖及居间服务合同》时,存在一个法律悖论,居间方在买卖合同履行过程中没有违约行为,对于没有违约行为的居间方发起解约权诉讼,这不符合法律规定。
      所以说呢,在此种情况下,诉讼请求应该是解除买卖双方在某年某月某日签订的二手房买卖合同。
      2、一方违约,另一方去诉讼继续履行。你要是提继续履行双方之间签订的《二手房买卖及居间服务合同》,是不是也不合适,买卖合同的继续履行和居间方没有什么法律上的必然联系。此种情况下,我认为应提前继续履行买卖双方之间某年某月某日签订的二手房买卖合同。
      3、居间方违约或买卖双方违约,产生居间合同纠纷时,同样也会存在主体遗漏和表述不清楚的问题。这种情况下还是单独把居间合同关系拎出来比较好,为什么呢,因为现在基本上都是买受人支付的佣金,居间人诉讼的时候,把出卖人捎带上,不但没任何意义,浪费司法资源,还给无利害关系的出卖人增加负担。
      五、为什么现在深圳这么多中介公司都要把合同二合一
      很多买受人法律知识匮乏,认为在买卖双方买卖合同上有中介公司的签字盖章,显的很正规。更有中介公司投其所好,把二手房买卖合同文本弄的超级啰嗦,达20页之多,是哪家公司我就不点名了,实际上在我这个房产律师看来,写那么多无用的条款,更多的是为了装样蒙事。
      本来买卖双方法律常识就不多,还拿厚厚的一摞合同让他们签订,他们能看的懂,看的过来吗。实际上在合同签订时,很多选项一直就没有人让买卖双方认真看过,也从来就没有要求双方据实填写,都是划得横线,更为离谱的是,这么厚的一沓合同,作为居间方居然不给加盖骑缝章,导致除了第一页和最后一页有签名盖章外,谁也看不出了这几十页是不是同一份合同。
      还有一个重要的原因,就是在政府的眼里,递件的网签合同是本约合同,在中介处签订的是预约合同,在深圳市二手房交易的流程设计上,体现了这一思想。在政府递件过户系统中生成递件用的网签合同也就是《深圳市二手房买卖合同》时,必须是先在系统中录入《深圳二手房预约买卖及居间服务合同》,然后才能导出《深圳市二手房买卖合同》,要想修改《深圳市二手房买卖合同》也必须回到《深圳二手房预约买卖及居间服务合同》页面修改,再将数据同步到《深圳市二手房买卖合同》中。
      在三价合一政策前,也就是3月28日以前,深圳市存在抵押状态的房产,在中介系统中只能生成《深圳二手房预约买卖及居间服务合同》,不能直接生成《深圳市二手房买卖合同》。从3月28日开始,存在抵押状态的房产也可以直接在中介公司系统生成《深圳市二手房买卖合同》,《深圳二手房预约买卖及居间服务合同》实际上已经没有存在的必要了。


     ——周争锋2018年4月11日写于深圳
     转载请注明出处不然追究法律责任

  • 回复@老老保老张工:你肯定有咱无法企及的本事!比如你可以不要脸,咱就不行。 2018-12-07
  • 构建人类命运共同体 为世界贡献中国智慧 2018-12-04
  • 大量宋蒙战争时期遗物现身涪陵 2018-11-25
  • 山西拨付2.7亿元资金支持全省七大河流生态修复治理 2018-11-16
  • 【理上网来·辉煌十九大】缅甸资深媒体人高度评价习近平十九大报告:立意高远 内涵丰富 2018-11-14
  • 1500万人次领略夏日山西好风光 2018-11-13
  • 詹皇通知骑士队 准备与其续约 2018-11-13
  • 最高降7.02万 阿尔法·罗密欧全系调价 2018-10-14
  • 安徽加大就业脱贫力度 确保贫困户至少一人就业 2018-10-14
  • “ONE NIGHT 给小孩”开启公益探访第一站 周迅惠若琪最萌身高差参与“亲子运动会” 2018-10-09
  • 这支神奇冰岛队里都是邻居 扑出梅西点球的门将还是导演 2018-10-09
  • 客厅革命:城市台转型发展策略 2018-10-05
  • 各地又出现狂犬伤人,政府必须做好监管,确保安全。 2018-09-04
  • 文化山西:中国文明从这里开始 2018-09-04
  • 中信银行--北京频道--人民网 2018-08-23
  • 654| 31| 905| 132| 516| 249| 561| 146| 567| 421|