认定小产权房买卖合同有效不等于确认产权归买受人

周争锋 发表于[2018-05-28]

      最近,两则有关小产权房的判例,在深圳房产圈引起不小的轰动。一个是南山法院的绿本转红本强制执行案,一个是宝安法院判的购买自建房的买卖合同有效案。
      一般不对非常规的房产交易发表看法,这类纠纷相互打架的判决书满天飞,没有明确的法律适用规则。有粉丝建议从个人的角度,只是分析下法律风险,不用给出准确的法律定性。盛情难却,今天就写点东西。
      一、不是所有的绿本房都可以转成红本商品房
      深圳房产证种类众多,除了可以在市场上自由流通的商品房外,还有很多政府虽然给颁发了房产证但不能自由流通的房子,通常我们把可以自由流通的商品房证书称为红本证,把不能自由流通的房产证书叫作绿本证。
      今天主要谈下绿本证的问题,绿本分为真绿本和假绿本,政府职能部门颁发的是真绿本,企业、原村集体或个人印制的是假绿本,自己给自己颁证证明自己的房产合法,这是闹着玩。
      即便是真的绿本证,有些也是不能转红本,你比如经深圳市历史遗留问题处理办公室确权颁证的绿本房,就不能变成红本商品房?;褂杏行┎鹎ò仓梅?,回迁后是绿本房产证,在没有出台新的政策允许他们变成红本前,是不能变成红本商品房自由交易的。
      2017年9月25日,坪山区人民政府网发布《市规划国土委坪山管理局关于慎购拆迁安置房等非商品住宅的提示》明确指出,“竹韵花园为政府统一建设和分配的土地整备拆迁安置房,倚湖居、香江花园部分物业为政府整备收购的拆迁安置房,招商花园等项目有部分房源为开发商配建的拆迁安置房。上述拆迁安置房未缴交地价,目前只能办理绿本不动产证,且目前无相关政策支持这些房源转为红本不动产证办理过户手续,购房者权益得不到保障?!?
      南山区人民法院办理的绿本转红本强制执行案,涉案房产的性质是全成本微利房,有绿本房产证,这类政策性福利房在深圳市有办理红本房产证的具体规定,只要业主拿上相应的证明文件到住建部门申报,可以办理红本产权证,这是本案可以执行的大前提。
      有的绿本房产证具备什么条件才能办理红本房产证,没有相关的配套规定,实践中操作不能,在《市规划国土委坪山管理局关于慎购拆迁安置房等非商品住宅的提示》中,规划国土委坪山管理局已经明确地指出了这一点。
      我们不能依据南山区人民法院这个绿本转红本的强制执行案,得出在深圳购买所有的绿本房买卖,都可以去法院诉讼继续履行并可以强制执行的结论。
      顺便说下购买回迁房的问题,购买此类房产前要确认清楚补偿的是那种性质的房产,安置的是绿本房产证的话,以后只是有转红本的可能,但还需要补偿地价,补办有关手续,目前深圳市并没有这类绿本房变红本的配套规定。
      一般而言,开发商主导的城市更新补偿的是红本房产证,比如华润大冲的旧改;政府主导的棚改,征收前不是红本产权证的房产,置换的只是绿本拆迁安置房,不是可以自由流通的房产,这类房产何时可以转红本自由流通,需要等配套政策出台,比如规划国土委坪山管理局通知的情况。宝安区人民医院职工福利分房拆迁安置到坪洲新村的房产应该也是此类情况,棚改后此类情况会更多。
      征收式棚改是个新鲜事物,征收补偿规定是最低的补偿标准。旧改不涉及征收用不到深圳市政府令第292号的征收补偿办法,棚改不用征收方式时也不涉及,但是一旦棚改进行过程中采用了征收就可以使用了这政府令了,棚改明确是可以征收方式强制推进的。


      相应的法律依据:
     《深圳市房屋征收与补偿实施办法(试行)》(市政府令292号)第二十五条:对住宅房屋以产权调换方式进行征收补偿的,作出房屋征收决定的辖区政府应当提供相应的住宅进行调换,并按照下列规定结算差价:产权调换房屋套内建筑面积超过被征收房屋套内建筑面积的,超出面积部分以市场评估价结算差价;被征收房屋市场评估价格高于产权调换房屋市场评估价格的,以市场评估价的差额结算差价。
      以非商品性质住宅房屋进行房屋产权调换的,其所调换房屋的产权仍受相应限制。符合相关规定的,被征收人可以补交规定差价后转为商品性质。
      根据《深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定》《深圳经济特区处理历史遗留生产经营性违法建筑若干规定》(以下简称“两规”)、《深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》(以下简称《决定》)及其配套政策处理取得非商品性质房地产权证书的住宅房屋,以住宅房屋的房地产权证书为产权调换基本单位,按照下列规定进行补偿:
   (一)符合原村民非商品住宅建设用地标准的,不超过建筑面积480平方米的部分给予产权调换,超出部分按照本办法附件有关规定给予货币补偿。所建房屋建筑面积未达到480平方米的,可按照建筑面积480平方米给予产权调换,差额部分面积由被征收人按产权调换房屋的成本价购足;被征收人选择货币补偿的,以建筑面积480平方米的标准计算被征收房屋的价值,扣减10%的公告基准地价后予以补偿;
   (二)被征收人为非原村民的,不超过建筑面积150平方米的部分给予产权调换;被征收人选择货币补偿的,按照被征收房屋的价值扣减10%的公告基准地价予以补偿。超出部分按照本办法附件有关规定给予货币补偿。


      二、买卖经济适用房的合同效力问题
      全成本微利房是福利分房时代的产物,买卖合同中约定具备绿本转红本条件后,出卖人须办理红本房产证,并办理过户登记手续,该约定合法有效,出卖人在具备绿本转红本条件后,拒不办理,买受人可以诉讼继续履行,人民法院判决继续履行后强制执行绿本转红本,不存在法律上的实质性障碍。
      个人认为,出卖人故意不履行生效判决书,不依照判决去办理绿本转红本的申报手续,法院可以直接用拒不履行生效判决罪予以处理。购买人在申请强制执行遇阻后,也可以依据2015年7月22日实施的《最高人民法院关于审理拒不执行判决、裁定刑事案件适用法律若干问题的解释》第三条第二项之规定,选择自诉的方式,追究出卖人拒不履行生效判决罪。
      经济适用房若存在借名买房的情况,也就是转让经济适用房的购房指标,购买经济适用房指标的协议无效。转让经济适用房的指标,破坏经济适用房的管理秩序,与国家推行住房保障政策的社会公益目的相悖,双方的行为也损害其他等待购买经济适用房的不特定人利益,也就是损害公共利益。依照合同法第五十二条第四项的规定应认定为合同无效,该指标转让约定无效,非法取得的经济适用房有被政府职能部门收回的风险。
      司法实践中,各地法院均规定在经济适用房购买五年内限制交易期限内签订的买卖合同,损害其他等待分配人的利益是无效合同。在最高人民法院民一庭主编的《民事审判指导与参考》第70辑刊登的调研报告及广东高院裁判指引中均有这样的规定。
      在裁判文书网上搜索深圳市法院相关案例的判决书会发现,法院在认定此种转让行为无效时,往往会引用一个经济适用房合同中的回购条款或《深圳市保障性住房条例》第四十二条的相应规定,购房人在五年内转让所购保障性住房的不依约或依法由政府职能部门回购,损害其他等待分配人的利益。
      当然购买可以取得完全产权上市交易绿本经济适用房,也就是购买符合上市条件的经济适用房,此时和南山法院的案件性质是一样的,双方的买卖合同合法有效,出卖人不依约办理绿本转红本手续构成违约,买受人可以诉讼继续履行,并申请强制过户,当最终然能不能胜诉还受其他因素影响。
      相关规范性文件:广东省高级人民法院印发的《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第十六条:当事人在规定的限制上市交易期限内买卖保障性住房,应当依照合同法第五十二条第四项或者民法总则第一百五十三条第二款的规定认定合同无效。


       相应的法律依据:
       1.《合同法》第五十二条 有下列情形之一的,合同无效:(1)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;(2)恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益;(3)以合法形式掩盖非法目的;(4)损害社会公共利益;(5)违反法律、行政法规的强制性规定。
       2.《民法总则》第一百五十三条 违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效,但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。


       三、认定小产权房买卖合同有效不等于确认产权归买受人
       深圳中院在(2016)粤03民终22009号买卖合同确认纠纷案中,驳回了出卖人诉请确认1998年出售自建房中一间房买卖合同无效的请求,在房产圈同样也引起了不小的轰动。但这个案件大家普遍存在误读。
       广东省深圳市宝安区人民法院(2016)粤0306民初6124号认定的事实:1993年8月,深圳市宝安区人民政府向原告核发了粤房字第××号房屋所有权证,确认坐落于深圳市宝安三十五区x栋南座上川路x的住宅楼一栋所有权人为原告。1998年10月10日,原告与被告签订《转让房屋合同书》,约定原告是卖屋人,被告是买屋人,原告将上述楼房中的三单元305房屋卖给被告使用,卖期50年,价款13.5万元,因本栋楼属于自建房,房地产权证不能转交被告,被告只能使用和出租,在政策允许房产过户时,原告要积极协助被告办理产权证,使用期满后,该楼房如果补地价税,被告享有同商品房满期后的同等待遇。合同签订后,被告向原告支付了价款13.5万元,原告向被告交付了涉案房屋,被告使用至今。
       一审宝安区法院认为,本案房屋属于有产权证的合法房产,当事人自愿买卖,合同已履行完毕,没有违反法律、行政法规的强制性规定,也不存在合同无效的其他情形。原告诉请确认合同无效,被告返还房产并支付房屋使用费,均没有法律依据,不予支持。
       二审深圳中院认为,根据《中华人民共和国土地管理法实施条例》的相关规定,宝安区农村集体经济组织全部成员转为城镇居民后,原属于其成员集体所有的土地属于国家所有。因此,本案涉案房屋不属于集体所有土地房屋,且涉案房屋亦取得房屋产权证,故上诉人与被上诉人签订的《转让房屋合同书》没有违反法律、行政法规强制性规定,系双方当事人真实意思表示,该合同合法有效,上诉人请求确认合同无效的上诉理由不能成立,本院不予支持。
       1.涉案的房产是自建房,有合法的报建手续并有宝安区人民政府颁发的房屋所有权证,这是本案的大前提。没有报建手续的房产,属于违法建筑,依据租赁合同司法解释第二条的规定,租赁合同尚不能生效,更不要提买卖合同了。
       因此很多人认为的深圳法院在本案中确认小产权房买卖合同合法有效的规则,是严重的误读。法院认为这样的合同合法有效是有大前提的,前提是交易的房产有合法报建手续,有产权证明。不然,首先需要先由行政机关确权,在没有确权前,法院不予受理,即便已经立案了,通常也会在程序上驳回原告的诉请。
       2.本案判决驳回出卖人确认买卖合同无效的诉讼请求,并不等于确认买受人享有房产的物权权利,只是因为双方的买卖合同没有满足合同法第五十二条合同无效的规定,出卖人所称出卖的是集体土地上的房产,违反土地管理法的强制性规定的事由不存在。合同有效只是确认双方之间存在一个债权债务关系,不等于认可买受人对该房产享有物权权利。
       3.房屋买卖合同有效但是不能继续履行的情形很多,《城市房地产管理办法》第三十八条是房屋买卖合同不能履行情况的集大成者,出现该条规定的几种情况,房屋买卖合同虽然有效均不能继续履行。法律依据主要是合同法第一百一十条第一款的规定,一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的,在法律上或者事实上不能履行的情况下,合同虽然有效但是无法继续履行。
       4.本案双方交易的标的物只是一栋自建房里面的一个房间,该房间是不可能单独办理房产证的,虽然该栋自建房有一个房产证,但并不意味着单独的一个房间可以办理独立的产权证。也就是说出卖人诉讼确认双方的买卖合同无效请求被驳回,但是买受人如果诉讼继续履行合同,办理房产证则同样会被驳回诉讼请求,因为这样的请求同样没有请求权的基础。
       本案就如同一套三房一厅的房产,双方签订了一个买卖其中一个房间的合同,法院说该买卖合同没有违背法律法规的强制性规定,该买卖合同合法有效,想想这事是不是很有意思。
       5.在类似的案件中,基本上是谁当原告谁败诉,因为作为原告要列举支持其诉讼请求的事实和理由,只有签订买卖合同的事实,没有找到相应的法律依据支持诉讼请求,请求同样不会被法院支持。
       6.法院确认本案的房产买卖合同有效不等于买受人就一定可以获得拆迁利益。房产登记的权利人是出卖人,买受人只是购买的整栋中的其中一套房屋,在出现拆迁问题时,开发商应该和谁谈,大家不难想的,买受人拿着其中一个房间的买卖合同主张权利,存在现实困难。
       换一种思路,本案出卖人和开发商达成拆迁补偿协议后,强行收房并拆除掉房产,轮到买受人作为原告主张自己的合同权利时,该如何主张权利,法院又会如何处理,会认可买受人主张的差价利益补偿吗。


——周争锋2018年5月22日写于深圳
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